Innover pour grandir L’accès à la propriété par la formule coopérative
Par Serge Forget: Directeur, Fédération des Coopératives d’habitation de l’Outaouais

La Fédération des coopératives d’habitation de l’Outaouais,(FÉCHO) grâce à PATDEC et cinq autres partenaires du milieu, est dorénavant en mesure d’offrir un nouveau produit d’habitation pour la clientèle dont les revenus familiaux annuels se situent entre 35 000$ et 65 000$.

La problématique
En avril 2003, la FECHO est préoccupée par la difficulté grandissante des familles à revenus moyens à se loger adéquatement à un coût raisonnable. En effet, les coûts de construction rendent de plus en plus dispendieux l’achat de la maison uni familiale. Pour y avoir accès, une famille doit consacrer un minimum de 20 000$ par année afin de couvrir tous les coûts reliés à l’acquisition de ce type de maison. Force est de constater l’importance de cette somme pour une famille dont les revenus sont de l’ordre de 45 000$ ou 50 000$ avant impôt.

Reste le logement locatif traditionnel : triplex, duplex, etc. Malheureusement, de ce côté il n’y a presque plus d’offre. Les entrepreneurs, à cause des coûts de construction et de la demande des « bébés boomers » approchant de la retraite, se sont tournés vers les condominiums de luxe et le marché de la deuxième maison. De plus, le peu de logements locatifs traditionnels qui se construit est accaparé par la clientèle d’Ottawa à un prix très élevé qui, même exorbitant, est moins élevé qu’à Ottawa.

Pour ajouter à cette situation, les programmes de développement de logement coopératif et sans but lucratif, traditionnellement orientés vers une clientèle mixte, deviennent de plus en plus exclusifs à la clientèle ayant des revenus inférieurs aux besoins de base soient, actuellement inférieurs à 34 000$ pour une famille de 4 personnes et plus et à 24 500$ pour un couple ou une personne seule.

L’hypothèse de solution:
Comment la FECHO pouvait-elle développer une solution à ce problème?
Après quelques rencontres avec deux partenaires en 2003, le Conseil Régional de Développement (CRDO) et la Coopérative de Développement Régional Outaouais-Laurentides (CDROL), nous nous sommes entendu sur l’hypothèse suivante: la formule coopérative en habitation pouvait offrir une solution à ce problème et occuper ce créneau de marché avec de nouveaux produits d’habitation.

Nous allions développer des coopératives d’habitation avec participation financière des membres. En effet la clientèle cible des 35 000$-65 000$ se compose de ménages ayant une certaine capacité de payer sans pour autant avoir de capital disponible. La formule collective en coopérative devrait permettre de diminuer sensiblement les coûts de développement et d’acquisition. Les ressources et les volumes du mouvement coopératif en habitation devraient permettre de diminuer les coûts d’opération.

La méthode:
La Fédération allait être le maître d’œuvre de la mise en place de notre solution; il fallait cependant répondre à deux questions préalables :

• Comment éviter l'improvisation et se donner les connaissances nécessaires pour proposer les bonnes solutions à la bonne clientèle?
• Comment créer la synergie nécessaire à soutenir les efforts de la FECHO dans son milieu?

La réponse à la première a été la nécessité de faire une recherche afin de vérifier l’existence et la nature du marché, étudier les diverses expériences tentées et réalisées, au Québec, au Canada et ailleurs, choisir et adapter les formules gagnantes à la clientèle et réaliser des projets pilotes concrets. Il nous fallait donc financer cette recherche d’envergure, la FECHO n’ayant pas les moyens de le faire.

Nous avons répondu à la deuxième en trouvant le moyen de financer la recherche que la première question nous imposait. Nous avons décidé de nous associer des partenaires afin de financer la recherche ce qui nous permettait de présenter notre projet et de le faire cautionner par du financement direct.

Au point de départ nous étions trois; la FÉCHO, le CRDO ( Conférence régionale de développement de l’ Outaouais) et la CDROL (Coopérative de développement régional Outaouais-Laurentides); pouvions-nous élargir ce cercle? Le premier organisme auquel ous avons pensé fut le PATDEC. Nous avions besoin d’aide afin de procéder à des études techniques et professionnelles en économie communautaire. De plus faire une demande à PATDEC est une très bonne expérience d’organisation, de précision et d’encadrement d’un projet.

Notre projet étant devenu précis, concret et relativement peu coûteux, nous avons eu l’appui concret des Caisses Populaires Desjardins, de la Société de Diversification de l’ Outaouais, des Centres Locaux de Développement de Gatineau et de Papineau. Ces organismes ont appuyé le projet concrètement en réunissant près de 100 000$ pour cette recherche, auxquels se sont ajoutés 10 000$ de subvention de la Société d’Habitation du Québec. Nous avions donc crédibilité, rayonnement dans le milieu et financement.

Résultats
Notre recherche nous a démontré qu’il y a un marché mais à deux facettes différentes selon les besoins. Elle nous a permis d’identifier deux modèles de développement permettant de répondre à ces besoins : la coopérative d’habitation à droits superficiaires et la coopérative d’habitation avec capitalisation des membres, et différents moyens de financement pour les réaliser.

La coopérative à droits superficiaires est celle où la coopérative acquiert un terrain, établit le plan d’implantation et précise le programme architectural puis cède le droit d’utiliser une superficie de terrain à chacun de ces membres en échange du paiement d’une redevance, et ceux-ci construisent une maison dont ils possèdent les titres de propriété.

La coopérative gère ensuite les espaces communs et les services que les membres lui confient lors des assemblées générales. La coopérative avec capitalisation des membres est une coopérative d’habitation locative où les membres après avoir défini le programme architectural, investissent une partie du capital nécessaire à la construction sous forme de parts privilégiées. Ils louent ensuite leur logement à un coût variant selon la partie du capital investi.

Résultats
L’étude nous a permis de mettre en marche la réalisation d’une coopérative à droit superficiaire : la coopérative d’habitation « Nouvelle Vague ». Elle est actuellement en recherche de terrain et de financement pendant que ses membres définissent le programme architectural avec leur architecte. Nous prévoyons la mise en chantier de 30 maisonnettes en rangées en 2005.

Pour la coopérative avec investissement capital nous travaillons avec les MRC* de Papineau et de la Haute Gatineau pour la constitution des premières coopératives. Ces projets pilote nous permettrons de définir les paramètres légaux nécessaires à protéger les droits des membres et de la coopérative tous en développant les cadres financiers nécessaires.

Nous allons publiciser chacune des étapes de réalisation de sorte qu’une fois les premiers projets réalisés, le produit soit connu et que son développement puisse s’accélérer. Le mouvement coopératif en habitation doit s’adapter aux nouvelles réalités et élargir son rayonnement auprès de nouvelles clientèles. Il doit se renouveler et constamment innover. C’est ce que nous avons fait avec ce projet et nous espérons que d’autres collectivités à travers le Québec verront dans notre expérience un modèle à implanter.

Pour de plus amples informations, veuillez communiquer avec la Fédération des Coopératives d’Habitation de l’Outaouais au 819-243-3717 ou consulter le site web au: www.cooperativehabitation.coop
* MRC = Municipalité Régional de Comté

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